很多房東用的租約，大多是很多年以前一次在書局買一堆的版本，但要注意，打從租賃住宅市場發展及管理條例修法通過後，已經對住宅租約多了許多以往沒有的限制，如果房東還拿106年以前版本的舊租約來給你簽，記得提醒房東時代變了。
112年修正時更在租賃住宅市場發展及管理條例第5條，明確將住宅租約中，房東與房客間的關係強制定性為消費關係，並透過消保法第17條的定型化契約應記載與不得記載事項來作住宅租約的內容限制，從此之後，只要是以居住為用途出租的房東就會受消保法所規範。
只是，消保法到底給了房客怎樣的保障呢？
這邊就要來看住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項的內容了，當房東版本的租約條款有違反了住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，依照消保法第17條第4、5項之規定，禁止約定的條款寫了會變成無效條款，應該寫出來的條款沒有寫出來，則會當成已經寫入契約中，對房東及房客生效，並且主管機關還可以依照消保法第56條之1的規定開罰房東。
◤這邊來舉些例子方便大家理解消保法是怎樣保障房客權益：
1. 房東在住宅租約裡面寫到「此租金不含稅，如增加房東之稅金，由房客負擔。」
→這樣約定就是違反不得記載事項第五點「不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」
依照消保法第17條第4項，在法律上會把他當成無效的條款，房東無法用這條約定去跟房客求償。
2. 房東直接在招租網站說明上寫禁止房客去申請租金補貼，但租約內沒有寫？
→既然租約都沒有寫了，就不用太擔心了。而且不得記載事項第十點也寫到「十、不得記載承租人不得申請租金補貼。」
因此就算房東把他寫進租約條款內，依照消保法第17條第4項也會是無效的條款，反而你還可以把招租網頁截圖下來去向消保官檢舉。
3. 房東版本的租約寫著簽約後要繳回給房東留存？
→不得記載事項第七點寫著「不得記載承租人須繳回契約書。」
所以依照消保法第17條第4項規定，房東版本租約這樣的約定會是無效的，房客在房東簽完約後還是可以把租約拿走。
4. 房東版本的租約電費說是照一度7元來算？
→在113年7月15日以後已經將應記載事項第六點鐘電費約定由房客負擔時，不得超過當期每度平均電價，也不得超過當期電費，因此在113年7月15日以後簽的租約還約定超過平均電價或當期電費的話，房東版本的電費約定會因為消保法第17條第4項而無效，電費的計收則是依照消保法第17條第5項變成依照應記載事項第六點的電費約定來計算。
也就是說，消保法第17條第4項，可以讓房東版本的租約中，違反應記載事項或不得記載事項的部分無效，再依照同條第5項把他改成照應記載事項的內容來生效，藉此作到對租約的內容規範。
其他還有如審閱期間、遷入戶籍、申報租賃費用支出等涉及房客權益之限制，大家可以上行政院這個網站來查詢，有哪些項目是房東不能寫的，還有哪些是房東應該寫的。行政院網站：https://www.ey.gov.tw/File/F5282B3549777559?A=C
2024.08.15
